http://www.senat.fr/questions/base/2013/qSEQ130204535.html
Question écrite n° 04535 de M. Maurice Vincent (sénateur socialiste de la Loire)
M. Maurice Vincent attire l'attention de Mme la ministre déléguée auprès de la ministre des affaires sociales et de la santé, chargée des personnes âgées et de l'autonomie, sur les problèmes liés à la revente d'appartements situés dans des résidences services seniors. Ces résidences s'adressent à des personnes de plus de 60 ans valides et semi-valides mais ne sont pas des maisons de retraite. Elles sont constituées d'appartements individuels ou de maisons de plain-pied et permettent aux résidents d'avoir accès à différents services comme la restauration, le gardiennage, les espaces forme et de multiples autres avantages.
Si le fonctionnement de ces résidences ne pose pas de problème en soi, des questions, parfois dramatiques, surviennent lors de leur revente par les propriétaires ou leurs héritiers.
En effet, pour ces appartements même vides, des charges de copropriété doivent être payées, ce qui est normal, mais aussi des charges de service inhérentes au fonctionnement de ces établissements. Ces charges de service peuvent atteindre 22 euros par jour soit environ 700 euros par mois pour un appartement inoccupé, ce qui peut le rendre invendable.
Il lui demande de quelle manière ce problème peut être résolu car de nombreuses familles se sont ainsi retrouvées prises dans l'engrenage du surendettement.
Réponse du Ministère de l'égalité des territoires et du logement publiée dans le JO Sénat du 13/06/2013 – p. 1798
Le fonctionnement des résidences-services est régi par les articles 41-1 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, créés par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Ainsi, l'article 41-1 de la loi de 1965 précitée prévoit que le règlement de copropriété d'une résidence-service peut étendre l'objet du syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques. Il peut s'agir notamment de services de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services sont fournis soit directement par le syndicat des copropriétaires, soit par un tiers. Dans ce cas, le tiers passe une convention avec le syndicat pour la fourniture des services, et une convention particulière avec chaque copropriétaire souhaitant utiliser tout ou partie des services proposés. L'article 41-3 de la loi de 1965 précitée dispose que : « les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1. Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété. ».
Il résulte des éléments ci-dessus que le législateur a entendu distinguer deux types de dépenses concernant les services spécifiques fournis en résidences-services, afin de faciliter la conservation de l'objet élargi du syndicat ainsi que le respect de la destination des résidences-services des immeubles, tels que définis par le règlement de copropriété.
D'une part, les dépenses de fonctionnement des services spécifiques, nécessaires à leur permanence, sont essentiellement des dépenses relatives aux infrastructures et à l'engagement du personnel assurant ces services. Ces dépenses sont des charges de copropriété, assimilées aux dépenses courantes du budget prévisionnel. Elles sont donc payées au syndicat par tous les copropriétaires, et sont réparties en fonction de l'utilité objective que présentent les services spécifiques à l'égard de chaque lot, indépendamment de l'utilisation réelle qui en est faite par les copropriétaires ou occupants des lots.
D'autre part, les dépenses afférentes aux prestations individualisées, qui sont liées à l'utilisation réelle des services spécifiques par chaque copropriétaire ou occupant. Ces dépenses ne sont pas des charges de copropriété. Elles sont donc payées à celui qui fournit les services, le syndicat ou le tiers selon le cas, par les seuls copropriétaires utilisateurs, en fonction de l'usage réel qu'ils font de ces services.
Toutefois, pour prévenir un certain nombre de difficultés, notamment pour des copropriétaires n'utilisant plus certains services de la résidence, le législateur a prévu un tempérament. En effet, l'assemblée générale peut voter à la majorité qualifiée (majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix) la suppression des services spécifiques, et non à l'unanimité comme c'est la règle générale en cas de modification de la destination de l'immeuble résultant du règlement de copropriété. Si la décision de suppression ne réunit pas la majorité requise mais que la majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix des présents et représentés s'est prononcée en faveur de la suppression, un second vote à cette dernière majorité est possible. De plus, si l'assemblée générale saisie de la question n'est pas parvenue à voter la suppression de ces services spécifiques, et si leur maintien est de nature à compromettre l'équilibre financier de l'ensemble de ces services, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix peuvent saisir le juge pour obtenir la suppression ou la suspension des services déficitaires.
Ces possibilités de suppression sont de nature à limiter le coût des charges de ce type de résidence. Il n'est pas envisagé d'exonérer par principe du paiement des charges résultant des « services » le copropriétaire d'un lot inoccupé souhaitant revendre ce dernier. Cette exonération aurait en effet pour conséquence de faire supporter par les seuls copropriétaires des lots occupés les charges fixes d'équipement et de personnel, charges dont le montant varierait pour chacun d'entre eux au gré du coefficient d'occupation de l'immeuble totalement imprévisible.