http://www.senat.fr/questions/base/2017/qSEQ170901404.html
Question écrite n° 01404 de M. Christophe-André Frassa (sénateur des Français établis hors de France)
Christophe-André Frassa attire l'attention de M. le ministre de l'action et des comptes publics sur les charges financières déductibles en matière de revenus fonciers.
En effet, les contribuables soumis au régime réel d'imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l'agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location.
À ce titre, il lui demande si la déductibilité de l'ensemble des intérêts d'emprunt est maintenue si le contribuable donne la nue-propriété de son immeuble, celui-ci s'étant réservé l'usufruit du bien et continuant de percevoir les loyers.
Réponse du Ministère de l'économie et des finances publiée dans le JO Sénat du 10/01/2019 p. 133
Pour la détermination de leurs revenus fonciers imposables, les contribuables qui relèvent du régime réel d'imposition peuvent déduire, sous certaines conditions, les dépenses limitativement énumérées à l'article 31 du code général des impôts (CGI).
À ce titre et en application du d du 1° du I de l'article 31 du CGI, les charges de la propriété admises en déduction des revenus fonciers comprennent notamment les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés. En dehors des dépenses expressément visées par l'article 31 du CGI, les propriétaires sont également autorisés à déduire les autres frais qu'ils ont supportés, à la condition que ces dépenses soient engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier, et ce, en application de l'article 13 du CGI.
Au surplus, pour être admises en déduction, les charges doivent répondre à certaines conditions générales. Ainsi, ces dépenses doivent : - se rapporter à des immeubles ou parties d'immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ; - avoir été engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu ; - avoir été effectivement supportées par le propriétaire ; - avoir été payées au cours de l'année d'imposition ; - être justifiées. Ces précisions figurent aux paragraphes n° 100 à 120 du BOI-RFPI-DECLA-20-20151228 publié au Bulletin officiel des finances publiques – Impôts (BOFIP-Impôts).
En cas de démembrement du droit de propriété d'un immeuble donné en location entre un nu propriétaire et un usufruitier, les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui en a effectivement supporté la charge. Partant, en cas de location d'un immeuble dont la propriété est démembrée, le droit de percevoir les revenus produits par l'immeuble échoit naturellement à l'usufruitier, conformément aux articles 582 et 584 du code civil et, dans ce cadre, l'usufruitier est imposable sur les revenus fonciers procurés par cet immeuble après déduction des dépenses déductibles dont il a effectivement supporté la charge.
Il en est ainsi de l'ensemble des charges de la propriété énumérées à l'article 31 du CGI et, notamment, des intérêts d'emprunt supportés par l'usufruitier pour l'acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l'amélioration de l'immeuble donné en location. Par conséquent, la déductibilité des intérêts d'emprunt pour la détermination des revenus fonciers imposables, sur le fondement des dispositions du d du 1° du I de l'article 31 du CGI, s'applique aussi bien pour le plein propriétaire que pour l'usufruitier et ce, y compris si le démembrement résulte de la donation de la nue-propriété.
Ainsi, dès lors qu'il continue d'en supporter effectivement la charge, l'usufruitier peut déduire, pour la détermination du revenu net foncier imposable, les intérêts de la dette contractée pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration de l'immeuble donné en location dont la propriété est désormais démembrée.