Location : les critères de décence à respecter par le propriétaire
Entretien avec M. Jérôme Brossaud, secrétaire général de la Confédération générale du logement (CGL), réalisé par M. Jérôme Desmas, lu sur le site de L’Internaute magazine, le 4 avril 2008
http://www.linternaute.com/argent/immobilier/conseil/location-les-criteres-de-decence-a-respecter-par-le-proprietaire.shtml
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| Les règles de décence pour un logement mis en location sont encadrées par la loi. Si elles ne sont pas respectées, la justice a toute latitude pour intervenir. Et parfois, le locataire peut même prétendre à un dédommagement. Eclairage.
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La France fait face à un déficit de logements. Et même si un léger tassement des prix de l'immobilier a été observé en France ces derniers mois, la situation ne devrait pas s'améliorer immédiatement. Ce qui explique que les loyers restent très élevés. Dans ces conditions, nombreux sont ceux, surtout en grandes agglomérations, qui acceptent de louer un logement plus modeste pour un loyer plus abordable. Pour autant, un propriétaire est tenu de respecter des règles de confort strictes pour un logement qu'il propose à la location.
Les critères à respecter par le propriétaire
Une loi de 1989 stipule qu'un bailleur est tenu de remettre un logement décent "ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique, ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation". Une définition un peu floue, qui a été précisée par le décret du 30 janvier 2002. Ce dernier identifie les critères de décence d'un logement. Ils portent sur le niveau de confort (eau, électricité, sanitaires, chauffage), l'état du logement (gros œuvre, ventilation, luminosité et sécurité des personnes), ainsi que la superficie. Le lieu d'habitation doit se composer d'une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur de plafond supérieure à 2,20 m.
Si ces critères ne sont pas respectés par le propriétaire, la preuve est facilement démontrable par son locataire. Par exemple, il est difficile de nier que les toilettes se situent dans la cuisine ou dans la pièce principale, ou encore que la baignoire ou la douche ne sont pas munies d'eau chaude et d'eau froide. Mais d'autres cas sont plus épineux. Ainsi le décret de 2002 précise également que la ventilation, la luminosité, l'éclairement naturel des pièces principales doivent être "suffisants". Et là, il faut reconnaître le caractère très subjectif de l'appréciation. Difficile de se mettre d'accord sur la véritable portée de ce terme ! Aussi, pour ces points-ci, mieux vaut consulter un service d'hygiène ou un professionnel pour mettre aux normes le logement. A la demande du locataire, le service d'hygiène peut fournir un rapport faisant état des améliorations à apporter au logement, qui sera remis au propriétaire.
Quels recours du locataire ?
Si le locataire juge que le logement n'est pas conforme aux critères de décence définis par le décret de 2002, il a la possibilité d'entreprendre des actions à l'encontre du propriétaire devant la justice. "Avant d'en arriver à cette échéance, un accord peut être trouvé par le biais de la commission de conciliation, conseille Jérôme Brossaud, secrétaire général de la Confédération générale du logement (CGL). En effet, cette dernière peut permettre de trouver, gratuitement, un arrangement à l'amiable entre le propriétaire et son locataire sans engager de frais d'avocat".
Si malheureusement, un accord n'est pas trouvé le locataire aura toujours la possibilité de saisir le tribunal de grande instance (TGI). Si ce dernier estime que les informations, qui lui sont transmises, ne lui permettent pas de juger de l'état de décence du logement, il peut demander à un expert judiciaire de réaliser une analyse plus poussée de l'état du logement. C'est à ce spécialiste qu'il reviendra notamment de déterminer la nature des travaux obligatoires à réaliser par le propriétaire et d'en fixer le coût. Son expertise servira aussi pour une éventuelle révision à la baisse du loyer, le temps de la remise aux normes du logement.
Ce n'est pas tout. "Peu de personnes le savent mais le propriétaire peut être amené à verser au locataire une indemnisation pour le préjudice subi sur la période précédant la décision de justice", ajoute Jérôme Brossaud. C'est notamment le cas si les conditions précaires du logement ont eu un impact direct sur la santé du locataire. Dernièrement un parisien atteint d'asthme, à cause de l'humidité de son appartement, a obtenu un dédommagement. Un propriétaire-bailleur a donc tout intérêt à mettre aux normes son logement. Et même si le locataire est averti de l'état d'insalubrité de l'appartement ou de la maison ou de la chambre de bonne, cela ne remettra pas en cause la recevabilité d'une plainte future.