Article de Mme Isabelle Rey-Lefebvre, lu le 2 septembre 2008 sur le site du Monde (cliquer ici pour accéder au site du Monde)
http://www.lemonde.fr/economie/article/2008/09/02/le-retournement-de-l-immobilier-menace-promoteurs-et-agences_1090557_3234.html#xtor=EPR-32280154&ens_id=1087879
L'avenir des promoteurs immobiliers s'assombrit. Après la mise en liquidation, le 21 août, du constructeur alsacien Brun, c'est au tour de Céléos, basé à Saint-Brieuc, de connaître des difficultés puisqu'il a, le 28 août, demandé la suspension de sa cotation à la Bourse de Paris, le cours de son action ayant chuté de plus de 80 % en un an et de 60 % en trois mois, à 2,86 euros.
Créé en 1996, introduit en Bourse en 2000, Céléos a connu une croissance fulgurante, se classant parmi les vingt premiers de la profession (1 700 logements vendus en 2007 et un effectif de 430 personnes). Les salariés redoutent un plan social prévoyant entre 100 et 200 licenciements. D'autres promoteurs régionaux, comme Piera, propriété du fonds d'investissement LBO France, à Gap sont aussi touchés.
L'effondrement des ventes de logements neufs, que le ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire a chiffré au deuxième trimestre à 34 % en un an, entraîne des problèmes de trésorerie, puisqu'un des ressorts du métier est de percevoir des acomptes avant la mise en chantier et le règlement des premières factures. Instruits par la crise des années 1990, les promoteurs craignent de se retrouver à la tête de stocks de logements invendus et bloquent donc, en amont, les ouvertures de chantiers.
"Chaque semaine, nous renonçons à lancer des programmes et nous ne commençons des travaux que si la commercialisation est réalisée à 100 %", explique François Massé, directeur général adjoint du groupe Eiffage. Akerys, quatrième promoteur français, spécialiste de l'investissement locatif, a annulé le lancement de 25 % de ses projets, et l'agence de notation Standard & Poor's vient de dégrader sa note de B + à B en raison de son fort endettement. Kaufman & Broad, endettée après son rachat, en septembre 2007, par un fonds géré par PAI Partners, doit procéder à des réductions d'effectifs et annuler des programmes. Chez Tagerim, autre promoteur spécialiste de l'investissement locatif, une douzaine de spécialistes de la promotion ont dû partir.
"LE SYSTÈME EST BLOQUÉ"
"L'année 2008 devrait s'achever avec, au mieux, 350 000 voire 330 000 logements mis en chantier", pronostique Jean-Claude Szaleniec, directeur général adjoint du promoteur Bowfond-Marignan, contre 416 000 en 2007 et très loin de l'objectif, assigné par le gouvernement, de 500 000 constructions...
"Le système est bloqué", diagnostique Marc Pietri, de Constructa, "et nous nous demandons tous que faire en 2009. Il faut trouver des solutions pour produire des logements neufs à 2 200 euros le mètre carré et pas à 3 500 euros, prix moyen actuel", insiste-t-il. Les seuls bénéficiaires de cette situation sont les bailleurs sociaux qui en profitent pour faire leur marché.
Constructa a vendu un programme à Aix-les-Bains (Savoie) à la Foncière logement, société des organismes du 1 %. Eiffage a cédé six logements à une société anonyme HLM à Reims. Les particuliers peuvent tenter d'obtenir des réductions sur les queues de programmes mais, contrairement à ce qui s'était passé dans les années 1990, les stocks sont faibles. La Fédération des promoteurs constructeurs estime à moins de 4 000 le nombre des biens en souffrance.
Les constructeurs de maisons n'échappent pas aux méventes mais ne s'exposent pas aux mêmes risques, puisqu'ils n'achètent pas le terrain et facturent leurs prestations au fur et à mesure de l'avancement des chantiers. Le recul du marché est de plus de 9 %, avec des régions plus touchées que d'autres, comme la Bretagne (- 17 %), la Côte d'Azur (- 16 %) ou l'Ile-de-France (- 21 %), tandis que le projet de maison à bas coût, à 15 euros par jour, lancé par la ministre du logement, Christine Boutin, n'a pas vraiment démarré faute d'un cadre législatif et fiscal clair.
Dans l'ancien, le ralentissement se fait lourdement sentir. Les notaires d'Ile-de-France notent une chute des ventes de 14 %, entre mai 2007 et mai 2008, voire 20 % à Paris, tandis que les prix n'ont pas encore fléchi. "La baisse d'activité va se traduire par une baisse des prix", pronostique Henry Buzy-Cazaux, délégué général de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim).
Les agences immobilières souffrent particulièrement. "En Lorraine, depuis le 1er janvier, 5 % ont déjà fermé leurs portes", déplore Fabrice Genter, président de la Chambre de commerce de Moselle. Avec 12 000 associés, la caisse de garantie de la Fnaim, qui chaque année enregistrait 500 à 600 nouveaux adhérents a, selon son directeur, pour la première fois depuis 2000, autant de fermetures que d'ouvertures d'agences, "les plus fragiles sont les aventuriers de l'immobilier", les agences installées depuis moins de cinq ans et qui ne font que de la transaction.
Les architectes aussi pâtissent de la chute d'activité : "Nous sommes victimes d'un double phénomène, l'arrivée de nouvelles équipes municipales remettant en cause les projets de leurs prédécesseurs et l'angoisse des promoteurs, qui annulent leurs opérations", explique Dominique Ricquier-Sauvage, de l'Union nationale des syndicats français d'architectes (Unsfa). Nul doute que les notaires, les diagnostiqueurs immobiliers, les courtiers en prêts ressentiront, eux aussi, les effets de cette crise, dont la sortie pourrait ne pas survenir avant 2011.