Nous vous proposons aujourd’hui cette note publiée le 8 mars 2022 sur le site du ministère de l’économie (cliquer ici pour accéder au site du ministère de l’économie)
https://www.economie.gouv.fr/particuliers/viager-comment-ca-marche?xtor=ES-39-[BI_259_20220315]-20220315-[https://www.economie.gouv.fr/particuliers/viager-comment-ca-marche].html
Le viager : comment ça marche ?
Par Bercy Infos, le 08/03/2022 - Impôts et fiscalité Investissements immobiliers
Vous souhaitez vendre ou acquérir un bien immobilier ? Avez-vous pensé à la vente en viager ? Selon votre situation, cette transaction immobilière aux modalités bien spécifiques peut présenter des avantages. Comment fonctionne un viager ? Quels sont ses avantages ? On vous explique !
Le viager : qu’est-ce que c’est ?
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d'une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut s'accompagner d'un bouquet, c'est-à-dire une somme d'argent versée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.
Il faut distinguer deux types de vente en viager :
- Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.
- Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Le principe d’aléa
La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur. Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent.
Rente viagère : comment déterminer son montant ?
Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments :
- la valeur foncière du bien
- l’âge du vendeur
- le versement d’un bouquet et son montant
- le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.
Par ailleurs, un bien vendu en viager occupé connait nécessairement une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subit par l’acquéreur qui court jusqu’au décès du vendeur.
Le viager : quels avantages ?
Les avantages du viager pour le vendeur
Le vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente.
Par ailleurs, la rente viagère connait un régime fiscal avantageux.
Bien que soumise à l'impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente.
Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes :
- 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans
- 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans
- 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans
- 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.
Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.
Enfin, le vendeur n'a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni des travaux votés par le syndic de l’immeuble, par exemple, même s’il continue d’occuper le bien.
En revanche, s’il occupe le bien, le vendeur continue de s’acquitter de la taxe d’habitation.
Les avantages du viager pour l’acheteur
Pour l’acheteur, le viager présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement grâce à la rente viagère, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit, sauf qu’il en est redevable auprès du vendeur et non d’une banque et qu’en conséquence aucun frais ne s’y attache.
La rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière. En résumé, le viager peut potentiellement présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur.
Le viager : comment se faire accompagner ?
Comme pour la vente de tout bien immobilier, il est indispensable de se faire accompagner d’un notaire afin de vendre un bien en viager. En effet, la signature de l’acte de vente du bien se fait nécessairement en présence d’un notaire.
Indispensable à la transaction viagère, le notaire saura par ailleurs vous aiguiller pour déterminer le montant du bouquet et de la rente, sans pour autant exclure une négociation entre vendeur et acheteur à ce sujet.