Nous vous proposons aujourd’hui cette note publiée le 11 juin 2025 sur le site Service-public (cliquer ici pour accéder au site Service-public)
https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A18331?xtor=EPR-100
Un copropriétaire peut-il modifier un mur mitoyen sans l’accord de son voisin ?
Publié le 11 juin 2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Un propriétaire a assigné en justice son voisin après la modification d’un mur mitoyen donnant sur son appartement et sur la cour commune dont il a la jouissance privative. Le voisin avait-il le droit de faire ces modifications ?
Ce propriétaire reproche à son voisin (copropriétaire) d’avoir remplacé des ouvertures translucides par des fenêtres transparentes et coulissantes qui empiètent sur son fonds et portent atteinte à ses droits, notamment son intimité.
Ce propriétaire reproche à son voisin (copropriétaire) d’avoir remplacé des ouvertures translucides par des fenêtres transparentes et coulissantes qui empiètent sur son fonds et portent atteinte à ses droits, notamment son intimité.
Le voisin s’est défendu en affirmant que ces modifications n’avaient pas changé l’emplacement ni les dimensions des ouvertures préexistantes. Il revendique en outre une servitude de vue acquise par prescription trentenaire, sur la base d’un acte notarié attestant de l’ancienneté de l’immeuble, lui donnant le droit de conserver ces ouvertures.
Le voisin est-il responsable ?
Service-Public.fr vous répond :
Dans cette affaire, la cour d’appel a d’abord rejeté les demandes du propriétaire, estimant qu’il avait été associé aux travaux et qu’il ne s’y était pas opposé avant leur réalisation. Elle a également reconnu la servitude de vue acquise par prescription trentenaire.
Mais la Cour de cassation a annulé cette décision. Elle rappelle qu’une fenêtre ou une ouverture, en quelque matière que ce soit, réalisée sur un mur mitoyen sans accord explicite du voisin, est interdite. Le fait que le propriétaire ait été informé des travaux sans s’y opposer ne constitue pas un consentement valable. Elle souligne également que la servitude de vue ne peut pas être reconnue sans démontrer depuis quelle date les ouvertures translucides permettaient l’exercice des vues et quand le délai de prescription avait commencé à courir.
Dans sa décision, la Cour de cassation donne donc droit aux demandes du propriétaire requérant.
Un propriétaire ne peut pas modifier un mur mitoyen sans l’accord explicite de son voisin, sauf s’il dispose d’une servitude de vue établie de manière incontestable.
À noter
D'après le code civil, sont qualifiés de ”vue” : ”les fenêtres, les balcons et autres semblables saillies donnant sur le fonds voisin. Cette énumération n'est pas limitative et les juges peuvent y inclure d'autres types d'ouverture, en fonction de leurs caractéristiques. Tous les ouvrages permettant effectivement de regarder sur le fonds voisin, sans effort particulier, de manière constante et normale, peuvent être qualifiés de vue”.
La servitude de vue est un droit lié à une propriété, qui permet à son propriétaire de déroger aux distances imposées par la loi pour créer une ouverture ou une vue vers la propriété voisine.
À savoir
Des exceptions existent pour certains types d’ouvertures, comme des pavés de verre floutés qui ne permettent pas d’observer clairement le fonds voisin.
Textes de loi et références Voir aussi
- Création d’une ouverture ou d’un aménagement avec vue chez le voisin : quelles sont les règles ? (Service-Public.fr)
- https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F76
- Mur mitoyen (Service-Public.fr)