Nous vous proposons aujourd’hui cette note publiée dans le n° 40 (mai-juin 2022) du magazine Concurrence et Consommation de la DGCCRF du ministère de l’économie (cliquer ici pour accéder au site du ministère de l’économie)

https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/agences-immobilieres-attention-aux-clauses-illicites-et-linformation-sur-les-tarifs.html

Agences immobilières : attention aux clauses illicites et à l’information sur les tarifs

L’achat d’un bien immobilier est un acte important, notamment au vu des sommes investies. La DGCCRF, de par sa mission de protection économique des consommateurs, contrôle chaque année le secteur. Le taux d’anomalie des établissements visités dans le secteur de l’immobilier demeure élevé. Ces 6 dernières années, il a oscillé entre 58 et 65 %. En cause : la bonne information des consommateurs, notamment sur les tarifs, et les clauses illicites.

L’enquête menée par la DGCCRF en 2019 visait à contrôler les informations délivrées aux consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, les conditions d’exercice de leur métier par les professionnels de l’immobilier, et la loyauté des transactions. Les enquêteurs ont visités 2 175 établissements dans ce cadre. 

Un marché en progression

En 2019, les ventes de logements anciens ont atteint de nouveaux records, franchissant pour la première fois le seuil du million de transactions sur l’ensemble de l’année.

Le chiffre d’affaires des agences immobilières a poursuivi sa progression (+10,2% selon l’étude Xerfi de septembre 2020). Cette augmentation résulte de l’effet cumulé de la hausse des prix et du nombre de transactions, notamment dans l’ancien. Ces bons résultats, en progression depuis 2015, ont eu pour effet d’attirer de nouveaux acteurs sur le marché : les réseaux de mandataires sont notamment en forte croissance et leurs effectifs ont augmenté de 130 % depuis 2015.

La profession de l’entremise immobilière comprend trois types d’opérateurs :

• les agences immobilières (25 000), constituées à 60% d’entreprises unipersonnelles ;
• les réseaux de mandataires (150) ;
• les notaires.

En septembre 2019, plus de 41 000 cartes professionnelles avaient été délivrées dans le secteur de l’immobilier, dont 34 000 dédiées à la transaction sur immeubles et fonds de commerce. L’activité relative à la transaction immobilière concentre l’essentiel du marché. Le nombre d’habilitations nécessaires à l’exercice de l’activité de mandataire indépendant ou de salarié pouvant négocier pour le compte du titulaire de la carte s’élève à 127 700 à la même date. 

L’information insuffisante du consommateur en première place des anomalies

L’information du consommateur représente plus de 50 % des manquements.

Il s’agit, par exemple, de l’information, dans les agences ou sur leurs sites internet, relative aux barèmes d’honoraires (texte de référence : arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière modifié par l’arrêté du 26 janvier 2022 cf ci-dessous). Le barème doit être visible en vitrine et à l’intérieur de l’établissement. Il doit être complet, compréhensible et permettre de calculer aisément les frais d’honoraires. Ceux-ci doivent être indiqués en TTC et indiquer précisément qui, entre acheteur et vendeur, devra s’en acquitter. Parmi les défauts relevés par les enquêteurs :

• les barèmes étaient peu visibles de l’extérieur ou ne l’étaient pas du tout ;
• certains étaient incomplets ou ne précisaient pas si le paiement des frais d’honoraires incombait à l’acquéreur ou au vendeur ;
• certaines agences ne communiquaient le barème que « sur devis » ;
• d’autres appliquaient des barèmes d’honoraires différents de ceux affichés (toutefois, la réglementation a évolué dans ce domaine depuis l’arrêté du 26 janvier 2022 – voir encadré ci-dessous) ;
• enfin certains répartissaient les honoraires entre acheteur et vendeur et n’affichaient que le pourcentage des honoraires de l’acheteur, les honoraires paraissant alors artificiellement bas.

L’arrêté du 26 janvier 2022 modifiant l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière renforce les informations données par les professionnels aux consommateurs dans les annonces immobilières à compter du 1er avril 2022 : il modifie la règle d’affichage des honoraires des professionnels de l’entremise immobilière. Leur barème devra désormais mentionner un tarif maximum. Il leur sera donc possible de revoir à la baisse le prix de leur prestation pour une vente ou une location, ou encore une gestion immobilière.

Par ailleurs, pour les biens situés dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, ce texte prévoit que les professionnels fournissent désormais obligatoirement dans les annonces immobilières les informations financières essentielles pour éclairer les consommateurs dans leur choix de location.

 Les agences immobilières sur internet présentent des manquements similaires. S’ajoutent à ces manquements des difficultés pour l’internaute pour trouver le barème (accès peu intuitif ou inexistant) ou bien la présence de barèmes non actualisés.

Des défauts d’information ont également été  constatés dans des annonces de vente et de location. Cela concerne les mentions relatives aux honoraires, mais aussi l’absence de nombreuses mentions obligatoires relatives, pour les locations, à l’indication de la surface ou au montant du dépôt de garantie, et pour les ventes, au prix, notamment pour les biens dits « de prestige », aux charges comprises ou récupérables, au nombre de lots ou au montant moyen annuel des charges de copropriété supporté par le vendeur.

Vendu pas vendu

Les enquêteurs ont constaté que certaines agences apposaient le terme « vendu » sur certaines annonces pour faire croire à une activité intense alors que le bien était toujours en vente !

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) constitue une information essentielle pour l’acquéreur puisqu’il permet d’évaluer la consommation d’énergie du logement. Or, il est encore très fréquent que les annonces indiquent des mentions telles que « DPE en cours » ou « DPE vierge », ce qui ne permet pas aux consommateurs de prendre connaissance préalablement des performances énergétiques du bien qu’ils envisagent de louer ou acheter.

De plus, il a également été constaté que dans certaines annonces, des logements neufs non encore livrés, et pour lesquels le diagnostic n’avait pas encore été réalisé, sont classés DPE « A » par les agences immobilières. De même, en l’absence de diagnostic, certains professionnels indiquent un résultat erroné dans l’attente du rapport, ou bien affichent une lettre de classement « A » ou « C » par défaut. Ces pratiques relèvent des pratiques commerciales déloyales.

Nouveau DPE

Le DPE a fait l’objet d’une refonte qui le rend plus fiable, plus lisible, et permettra de mieux tenir compte des enjeux climatiques. Le nouveau DPE est valable 10 ans. (plus d’informations sur le site du ministère de l’écologie)

S’agissant des mandats de vente signés au domicile du client ou conclus à distance, les défauts d’information constatés portent sur l’absence du formulaire de rétractation et le non-respect de son formalisme (en effet, le professionnel doit fournir, sous une forme claire et compréhensible, les conditions, le délai et les modalités d’exercice du droit de rétractation, ainsi que le formulaire prévu par l’article L 221-12 du code de la consommation dont le formalisme est défini par l’annexe à l'article R. 221-1 du même code).

Les autres défauts d’information relevés concernent l’obligation d’indiquer le nom du médiateur de la consommation et ses coordonnées sur les documents d’information précontractuelle, les mandats ou sur les sites internet dédiés. La possibilité de s’inscrire sur la liste d’opposition au démarchage téléphonique BLOCTEL fait parfois également défaut sur les documents d’information précontractuelle. Ces obligations, qui sont régulièrement rappelées par les services d’enquête, sont encore trop souvent méconnues par les professionnels.

Une profession encadrée

Seul le détenteur d’une carte professionnelle « transaction sur immeubles et fonds de commerce » peut ouvrir une agence immobilière. Un agent immobilier travaille au sein d’une agence immobilière soit en tant que gérant soit en tant que salarié. Il est un agent d’affaires qui intervient habituellement comme intermédiaire par la mise en relation de deux personnes en vue de la conclusion d’un contrat de vente ou de location d’un bien immobilier ou d’un fonds de commerce appartenant à autrui.

Les agences immobilières recrutent également des agents commerciaux en immobilier dont les missions sont semblables à celles d’un agent immobilier. L’agent commercial est un intermédiaire entre acquéreurs et vendeurs qui agit au nom de l’agent immobilier avec qui il travaille. L’agent commercial n’a pas l’obligation de détenir une carte professionnelle mais il doit en revanche être habilité par un titulaire de carte. Il peut être salarié de l’agence ou micro-entrepreneur mais il n’est pas habilité à signer de compromis ou à recevoir de fonds.

L’accès et les conditions d’exercice de la profession sont soumis à des dispositions législatives (loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dite loi « Hoguet »). Diverses conditions s’imposent aux agents immobiliers, réseaux de mandataires, agents commerciaux salariés ou indépendants pratiquant une activité d’entremise immobilière.

Obligations par profession

Pour les agents immobiliers:

• la possession d’au moins une carte professionnelle en cours de validité (la carte « T » pour les « transactions sur immeubles et fonds de commerce »  et/ou la carte « G » pour la gestion locative et/ou la carte « S » pour l’activité de syndic de copropriété) délivrée par la chambre de commerce et d’industrie territorialement compétente ;
• l’existence d’une garantie financière valide lorsque le titulaire de carte n’a pas souscrit à la déclaration sur l’honneur de non-détention ou maniement de fonds ;
• l’existence d’une assurance responsabilité civile professionnelle ;
• la bonne tenue des différents registres imposés par la loi « Hoguet » et son décret d’application, ces obligations ayant été allégées par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR) ;
•  la détention d’un récépissé de déclaration préalable d’activité pour les établissements secondaires ;
• la possession de la carte professionnelle ou de l’habilitation du salarié en charge de la direction d’un établissement secondaire, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau.

Pour les négociateurs, salariés ou agents commerciaux indépendants (article 4 de la loi « Hoguet » et article 9 du décret n°72-678) :

• une attestation d’habilitation délivrée par le titulaire de carte et visée par la chambre de commerce et d’industrie est requise.

Pour les agents commerciaux :

Les règles du statut des agents commerciaux sont mentionnées dans le code de commerce (articles L.134-1 et suivants, A.134-1 et suivants et R.134-1 et suivants du code de commerce).

Le code de commerce prévoit que les agents commerciaux doivent :

• être immatriculés au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) tenu par le greffe du tribunal de commerce (A.134-1, A134-4 et R.134-6 du code de commerce) ;
• inscrire les lieux et numéros d’immatriculation sur l’ensemble de leurs documents et correspondances à usage professionnel (R.134-12 du code de commerce).

Le non-respect des règles relatives à l’exercice de la profession d’agent et d’intermédiaire immobiliers constitue 22 % des manquements.

Les cartes professionnelles, déterminant la qualité professionnelle, sont délivrées par la chambre de commerce et d’industrie (CCI), seule structure habilitée à les remettre. Peu d’agents immobiliers exercent sans carte professionnelle. Néanmoins, certains enquêteurs ont relevé plusieurs cas d’agents immobiliers exerçant avec une carte « T » (également appelée carte transactionnelle immobilière ou carte professionnelle d’agent immobilier), dont la période de validité avait expiré.

La carte professionnelle est obligatoire, dès lors que le professionnel est amené à réceptionner ou encaisser des sommes. Les contrôles ont permis d’identifier plusieurs entreprises de conciergerie assurant la réception de sommes telles que les loyers, les charges, les cautions sans détenir la carte « gestion immobilière ».

De la même façon, comme lors des précédentes enquêtes, il a été constaté qu’un nombre encore conséquent de salariés ou d’agents commerciaux exercent une activité de négociateur pour le compte de l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle sans détenir eux-mêmes une habilitation matérialisée par une attestation délivrée par les CCI. En effet, le titulaire de la carte professionnelle qui emploie des salariés doit effectuer une démarche auprès des CCI qui habilitent l’agent commercial ou le salarié concerné à négocier pour son compte : les salariés amenés à négocier pour le compte du titulaire de la carte professionnelle méconnaissent fréquemment leurs obligations et les risques qu’ils encourent ; en cas de défaut d’habilitation, les sanctions pèsent sur eux, à savoir au maximum 6 mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende.

Le non-respect des règles spécifiques aux mandats représente 11 % des manquements en 2019.

Des irrégularités ont été constatées quant à l’obligation, pour l’agent commercial, d’afficher sa qualité d’agent commercial sur toutes les publicités et les mandats dont il a la responsabilité. Certains professionnels estiment, à tort, que le statut de l’agent commercial n’a pas à figurer sur les annonces dès lors qu’elles sont mises en ligne par le titulaire de la carte professionnelle.

De plus il apparait que de nombreux registres des mandats sont incorrectement tenus (registres remplis avec des feuilles volantes, au crayon à papier donc susceptible d’être modifiés…). Le registre des mandats est un document obligatoire qui répertorie par ordre chronologique l’ensemble des mandats signés par l’agence immobilière, en précisant pour chacun les informations légales nécessaires à leur bonne exécution.

La loyauté des transactions : un point essentiel pour les consommateurs

Le dynamisme du secteur de l’immobilier et les rémunérations attractives ont exacerbé la concurrence entre professionnels de l’entremise immobilière. Pour certains professionnels peu scrupuleux, cela s’est traduit par la multiplication de pratiques commerciales trompeuses, qui peuvent être à l’origine de préjudices bien plus importants pour les consommateurs.

Les pratiques commerciales trompeuses constituent 24 % des manquements constatés lors de l’enquête menée en 2019. Elles sont stables par rapport à l’année 2018 (25 %).

Ces pratiques consistent pour les professionnels à :

• exercer une prestation d’entremise sans mandat ou avec un mandat comportant des irrégularités (mandat dépassé, mandat incomplet…) ou qualifié de mandat exclusif, alors qu’il est simple ou que la clause d’exclusivité a expiré ;
• laisser certaines annonces en vitrine ou sur des sites internet alors que les biens sont vendus ou loués depuis plusieurs mois ;
• présenter des mentions trompeuses dans les annonces de vente, notamment les mentions « nouveau », alors que le bien est en vente depuis plusieurs mois, voire plusieurs années, ou d’indiquer à tort des frais d’agence inclus.

Plusieurs clauses abusives ont également été relevées dans les contrats de location, comme par exemple la facturation de frais de relance de paiement au locataire, ou de pénalités en cas de retard de paiement du loyer, la possibilité pour le bailleur de diminuer ou supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat.

En matière de contrat de vente, des clauses illicites dans les mandats de vente ont été identifiées, comme le paiement d’une partie ou de la totalité des honoraires par le vendeur, même si le bien est vendu in fine par un autre intermédiaire.

Par exemple :

• une de ces clauses imposait au vendeur de payer 50 % des honoraires, même s’il trouvait par lui-même l’acheteur sans l’intermédiaire de l’agence ;
• une autre obligeait le vendeur à faire traiter l’achat de son bien par l’agence, même après l’expiration du mandat, et à indemniser cette agence en cas de son éviction lors de l’achat du bien, dès lors que ce dernier a été visité par le biais de ce professionnel ;
• ou encore une qui laissait penser que le simple fait de ne pas prévenir, selon certaines modalités, l’agent immobilier que la vente a été réalisée sans son concours permettrait à ce dernier de demander une indemnité compensatrice.

Or, les clauses ayant pour seul objet de procurer au professionnel une somme équivalente à une rémunération, en l’absence de réalisation effective de la vente sont illicites.

In fine, sur les 2 175 établissements contrôlés en 2019, 1 401 étaient en anomalie, soit un taux de 64%. Ce taux s’avère en hausse de 5 points par rapport à celui de l’année 2018.

Les actions de contrôle ont donné lieu à 1 706 avertissements, 1 765 injonctions, 364 procès-verbaux administratifs et 114 procès-verbaux pénaux.

Des contrôles qui se poursuivent 

Les contrôles des agents de la DGCCRF ont confirmé le défaut de transparence de l’information tant auprès du vendeur que de l’acheteur et l’exercice de pratiques déloyales dans ce secteur d’activité qui compte plus de 50 000 structures. Toutefois, lorsque les établissements font l’objet d’injonctions, les professionnels rectifient leurs pratiques, même si des dérives sont parfois de nouveau constatées après quelques années. La vigilance de la DGCCRF sera donc maintenue dans ce secteur.